양도세 자동계산 및 양도소득세 면제조건 총정리

토지나 건물을 양도하면서 소득을 얻게 되면 '양도소득세'를 매기게 되는데요, 이 양도세는 얼마 정도가 나오는 걸까요?  그리고 이 소득세를 면제받을수 있는 경우도 있다는데, 그 조건에는 무엇이 있을까요? 양도세 자동계산 하는 방법과 양도세 면제조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

국세청홈택스의 '조회/발급-세금신고납부-양도소득세 종합안내'로 접속하시면 아래와 같은 페이지가 뜹니다. '양도소득세 모의계산'을 눌러봅니다. 양도가액과 취득가액을 모두 알고있는 경우와 취득가액을 모르는 경우로 나뉘어 있어 이 중 선택해서 계산하실 수 있습니다. 저는 로그인이 필요없는 '1개 부동산 양도시 계산'으로 들어가봤습니다. 

 

 

 

계산 페이지로 넘어가면 양도일자와 취득일자, 양도물건종류를 선택하고 양도가액을 입력합니다. 취득가액은 '조회'를 누르시면 매입가액, 등록세, 취득세,법무사비용, 취득중개수수료 등 비용을 입력하는 창이 뜹니다. 기타필요경비 또한 조회해보면 양도중개수수료, 자본적지출액, 국민주택채권매각차손을 입력하실 수 있습니다. 양도소득의 기본공제는 인당 연간 250만원까지만 해주네요.

 

기본사항과 거래금액을 입력하신 후에 상속여부, 등기여부, 비사업용토지여부, 1세대 1주택 2년이상 보유 해당 여부, 해당주택 조정지역 내 1세대 2주택 혹은 3주택(조합원 입주권 포함) 여부, 장기임대주택 혹은 장기일반민간임대주택 여부를 체크해주시고 '세액계산하기'를 누릅니다. (조정대상지역은 서울 25개구와 성남, 하남, 과천, 동탄2, 기흥, 용신 수지, 안양 만안, 의왕, 수원 영통.권선.장안 등 44곳입니다.)

 

 

양도세율은 보유 기간에 따라 달라지는데요. 보유기간 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본 세율을 따릅니다. 기본세율은 18년 1월 1일 이후부터 1,200만원 이하 6%, 4,600만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1.5억원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 5억원 초과는 42%를 부과하고 있습니다.

 

양도세 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 해주셔야 하고, 확정신고 납부기한은 양도일이 속하는 년도 다음 연도의 5월 1일부터 5월 31일까지입니다. 예정신고를 깜빡하시면 무신고가산세 20%가 붙으니 잊지말고 신고해주시기 바랍니다. 

 

양도소득세가 면제(비과세)되는 조건은 1세대가 1주택을 보유하고 있는 경우 2년 이상 보유했을 때 과세가 되지 않습니다. 단, 실지거래가액이 9억원을 넘겨서는 안됩니다. 주택에 붙어 있는 토지가 도시 지역에 있으면 주택정착 면적의 5배까지 인정해주고, 도시지역의 밖이면 면적의 10배까지 인정해줍니다.

 

1세대 2주택의 경우 3년 이내(조정지역은 2년 이내)에 기존 보유하고 있던 주택을 팔면 소득세를 면제받을 수 있습니다. 단, 기존 보유 주택의 보유 기간은 1년 이상이어야 합니다. 결혼 전 1주택씩 보유하고 있다가 결혼으로 2주택이 된 경우나 노부모 부양 합가로 인한 일시적 2주택은 5년 이내에만 처분해주시면 됩니다.

 

 

비과세는 아니지만 양도세 감면을 해주는 조건은 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 장기임대주택, 8년 이상의 자경농지(농지 8년 이상 보유, 농지 소재지에서 8년 이상 거주, 본인이 8년 이상 경작) 입니다. 

 

주택 보유 기간을 2년 조금 안되는 시점에 양도 계약을 체결하는 경우, 잔금일자를 좀 늦추게 되면 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 2건 이상의 양도 매물이 생겼을 때에는 양도 시기를 조정해주는 것이 좋습니다. 양도세의 과세 기간이 1년이기 때문에 하나는 올해에 양도하고, 다른 하나는 다른 년도에 양도하시면 높은 누진세율을 피하실 수 있습니다.

 

 

저는 아직 주택을 보유해본 적은 없어서 양도세에 대한 고민은 안해봤는데요. 여러 조건들이 맞으면 세금을 내지 않고 집을 매도할 수도 있겠군요. 양도세 자동계산하는 법과 면제조건 도움 되셨길 바라며 이만 마치겠습니다. 감사합니다.